договор аренды нежил помещ

[ольга94]

Регулируется ли договор аренды нежилого помещения, в котором Заказчик - бюдетная организация, а сумма менее 100000 руб нормами ФЗ 94? или только нормами ГК

[Fir]

Договор аренды 94-ФЗ не регулируется.

Вопрос: О размещении заказов для государственных (муниципальных) нужд на оказание услуги по аренде недвижимого имущества путем проведения открытого аукциона в электронной форме.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 1 августа 2011 г. N Д28-186

Департамент развития федеральной контрактной системы Минэкономразвития России рассмотрел обращение ООО о разъяснении положений Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 94-ФЗ) и Распоряжения Правительства Российской Федерации от 27.02.2008 N 236-р в части размещения заказов на услуги по аренде недвижимого имущества на аукционах по процедурам Закона N 94-ФЗ и сообщает свое мнение.
В соответствии с Письмом Минэкономразвития России от 02.10.2007 N 14902-АП/Д04 отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, не являются предметом регулирования Закона N 94-ФЗ; государственные и муниципальные заказчики не обязаны применять предусмотренные Законом N 94-ФЗ процедуры размещения заказов при заключении договоров на аренду недвижимого имущества.
Вместе с тем заказчик вправе разместить заказ на оказание услуг по аренде недвижимого имущества в соответствии с процедурами, предусмотренными Законом N 94-ФЗ. В таком случае при заключении договора на оказание услуг по аренде недвижимого имущества должны соблюдаться правила, предусмотренные Законом N 94-ФЗ. В частности, учитывая, что код 7000000 "Услуги, связанные с недвижимым имуществом" по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности, продукции и услуг (ОКДП ОК 004-93) включен в Перечень товаров (работ, услуг), размещение заказов на поставки (выполнение, оказание) которых осуществляется путем проведения аукциона, утвержденный Распоряжением Правительства Российской Федерации от 27.02.2008 N 236-р, размещение заказа на оказание услуг по аренде недвижимого имущества должно осуществляться путем проведения открытого аукциона в электронной форме.

Директор Департамента развития
федеральной контрактной системы
О.В.АНЧИШКИНА
01.08.2011

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ И ТОРГОВЛИ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 2 октября 2007 г. N 14902-АП/Д04

О РАЗЪЯСНЕНИИ НОРМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
ОТ 21 ИЮЛЯ 2005 Г. N 94-ФЗ ПРИМЕНИТЕЛЬНО К ОТНОШЕНИЯМ,
СВЯЗАННЫМ С АРЕНДОЙ ИМУЩЕСТВА

В связи с возникающими вопросами о необходимости применения норм Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон) к отношениям, связанным с арендой имущества, Минэкономразвития России направляет настоящие разъяснения с учетом дополнительной проработки вопроса с Государственно-правовым управлением Президента Российской Федерации.
Частью 1 статьи 1 Закона установлено, что Закон регулирует отношения, связанные с размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Закона под государственными нуждами понимаются обеспечиваемые за счет средств федерального бюджета или бюджетов субъектов Российской Федерации и внебюджетных источников финансирования потребности Российской Федерации, государственных заказчиков в товарах, работах, услугах, необходимых для осуществления функций и полномочий Российской Федерации, государственных заказчиков (в том числе для реализации федеральных целевых программ), для исполнения международных обязательств Российской Федерации, в том числе для реализации межгосударственных целевых программ, в которых участвует Российская Федерация, либо потребности субъектов Российской Федерации, государственных заказчиков в товарах, работах, услугах, необходимых для осуществления функций и полномочий субъектов Российской Федерации, государственных заказчиков, в том числе для реализации региональных целевых программ.
Под муниципальными нуждами понимаются обеспечиваемые за счет средств местных бюджетов и внебюджетных источников финансирования потребности муниципальных образований, муниципальных заказчиков в товарах, работах, услугах, необходимых для решения вопросов местного значения и осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и (или) законами субъектов Российской Федерации, функций и полномочий муниципальных заказчиков.
Вышеуказанные понятия государственных и муниципальных нужд соответствуют Закону в редакции Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 218-ФЗ, вступившей в силу с 1 октября 2007 г.
Аренда как вид обязательств, связанных с предоставлением арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, в Законе не выделен в отдельную категорию потребностей для государственных или муниципальных нужд, в связи с чем возможность применения норм Закона к арендным отношениям рассматривается с позиции выявления общности указанных обязательств с обязательствами, возникающими при возмездном оказании услуг.
Согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды относится к группе гражданско-правовых договоров, опосредующих передачу имущества, обособленной от группы договоров возмездного оказания услуг.
Предметом договора аренды являются: действия арендодателя, направленные на предоставление имущества во владение и пользование арендатора, на обеспечение беспрепятственного использования этого имущества арендатором (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора, направленные на содержание имущества и использование его по назначению, предусмотренному договором, внесение арендной платы, а также действия, направленные на возврат арендованного имущества по окончании срока аренды. Предмет договора аренды включает в себя два рода объектов - соответствующие действия обязанных лиц и имущество, которое предоставляется во владение и пользование арендатора.
Предметом договора возмездного оказания услуг согласно статье 779 Гражданского кодекса Российской Федерации является совершение исполнителем определенных действий или осуществление им определенной деятельности, предусмотренной договором, и действия заказчика по оплате этих услуг. В обязательствах об оказании услуг результат деятельности исполнителя носит нематериальный характер, не имеет вещественного содержания. Само оказание услуг создает желаемый результат исполнения договора. Блага, предоставляемые исполнителем заказчику на основании договора возмездного оказания услуг, представляют собой непосредственно деятельность или действия, а не вещи.
При этом нематериальная услуга неотделима от личности исполнителя, так как потребляется заказчиком в процессе ее оказания, то есть деятельности исполнителя.
Этим обусловлены необходимость определения требований к исполнителю по договору возмездного оказания услуг и предусмотренные Законом процедуры его отбора.
Установленное гражданским законодательством регулирование отношений в рамках договора аренды и договора возмездного оказания услуг существенно различается. Содержание арендных отношений включает вещно-правовые элементы - право следования, вещно-правовые способы защиты (статьи 611 и 617 Гражданского кодекса Российской Федерации). Установлен специальный порядок прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также специальные основания для досрочного расторжения договоров аренды (статьи 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации). Анализ указанных положений Гражданского кодекса Российской Федерации показывает, что они не могут быть применены к договорам об оказании услуг в силу различной природы этих договоров.
Таким образом, договор аренды не может быть отнесен к договору возмездного оказания услуг, а арендные отношения - к обязательствам, опосредующим возмездное оказание услуг.
Одновременно обращаем внимание, что согласно статье 18 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, государственные внебюджетные фонды, субъекты естественных монополий осуществляют отбор финансовых организаций путем проведения открытого конкурса или открытого аукциона в соответствии с положениями Закона, в том числе для оказания услуг по договору лизинга (финансовой аренды).
С учетом вышеизложенного сообщаем, что отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, не являются предметом регулирования Закона; государственные и муниципальные заказчики не обязаны применять предусмотренные Законом процедуры размещения заказов при заключении договоров на аренду недвижимого имущества.
Просим довести данное письмо до сведения всех подведомственных государственных и муниципальных заказчиков.

[Nor]

При сдаче государственного (муниципального) имущества в аренду применяется Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" и порядок проведения торгов, определенный приказом ФАС РФ.
Если же государственный заказчик арендует частное имущество, применяются статьи Федерального закона 94-ФЗ.

Разъяснения по данному вопросу даны в письме Минэкономразвития России от 16.01.2012 № ОГ-Д28-80.


Управление по размещению государственного заказа Пензенской области
http://zakaz.pnzreg.ru/answer/439

[Fir]

При сдаче государственного (муниципального) имущества в аренду применяется Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" и порядок проведения торгов, определенный приказом ФАС РФ.
Если же государственный заказчик арендует частное имущество, применяются статьи Федерального закона 94-ФЗ.

Разъяснения по данному вопросу даны в письме Минэкономразвития России от 16.01.2012 № ОГ-Д28-80.


Управление по размещению государственного заказа Пензенской области
http://zakaz.pnzreg.ru/answer/439

почитайте письмо внимательно. Там сказано, что заказчик вправе разместить заказ на оказание услуг по аренде недвижимого имущества и в таком случае это должно происходить в форме ОАЭФ.
В том же письме написано, что заказчики не обязаны применять процедуры, предусмотренные 94-ФЗ к аренде недвижимого имущества.

[Alexnf]

При сдаче государственного (муниципального) имущества в аренду применяется Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" и порядок проведения торгов, определенный приказом ФАС РФ.
Если же государственный заказчик арендует частное имущество, применяются статьи Федерального закона 94-ФЗ.

Разъяснения по данному вопросу даны в письме Минэкономразвития России от 16.01.2012 № ОГ-Д28-80.


Управление по размещению государственного заказа Пензенской области
http://zakaz.pnzreg.ru/answer/439

почитайте письмо внимательно. Там сказано, что заказчик вправе разместить заказ на оказание услуг по аренде недвижимого имущества и в таком случае это должно происходить в форме ОАЭФ.
В том же письме написано, что заказчики не обязаны применять процедуры, предусмотренные 94-ФЗ к аренде недвижимого имущества.

Разъяснение касается аренды движимого имущества. По аналогии права считаю, что распространяется на правоотношения связанные и с арендой недвижимого имущества.

Утвержден
Постановлением Президиума
Верховного Суда
Российской Федерации
от 16 марта 2011 года

ОБЗОР
СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ЗА ЧЕТВЕРТЫЙ КВАРТАЛ 2010 ГОДА

(Извлечение)

РАЗЪЯСНЕНИЯ ПО ВОПРОСАМ, ВОЗНИКАЮЩИМ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ

Вопросы, возникающие из публичных правоотношений
Вопрос 2. Вправе ли государственные (муниципальные) заказчики заключать договоры аренды движимого имущества для государственных и муниципальных нужд, минуя процедуры, предусмотренные Федеральным законом от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд"?
Ответ. Отношения, связанные с размещением заказов для государственных или муниципальных нужд, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Бюджетным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации", Федеральным законом от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" и иными нормативными правовыми актами.
Применение норм указанных законодательных актов, регламентирующих правоотношения, возникающие при размещении заказов для государственных и муниципальных нужд, а также устанавливающих единый порядок размещения заказов, в итоге направлено на достижение цели, указанной в ст. 8 Конституции Российской Федерации, - обеспечение единства экономического пространства на территории Российской Федерации.
Статья 34 Бюджетного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип результативности и эффективности использования бюджетных средств.
Это, в свою очередь, обусловливает содержание ст. 70 БК РФ, в которой определен исключительный порядок расходования бюджетных средств бюджетных учреждений, включающий, в частности оплату поставок товаров, выполнение работ и оказание услуг по заключенным государственным и муниципальным контрактам.
Согласно ст. 72 БК РФ размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд производится в соответствии с законодательством Российской Федерации о размещении заказов для государственных и муниципальных нужд, в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (далее - Федеральный закон), принятие которого обусловлено целью устранения возможных злоупотреблений, возникающих при размещении заказов для государственных и муниципальных нужд, повышения эффективности и снижения коррупционности при осуществлении этого процесса.
В ч. 1 ст. 3 Федерального закона дается понятие "государственные (муниципальные) нужды", под которыми понимаются потребности в товарах, работах, услугах, необходимых для осуществления функций и полномочий как государства, так и государственных заказчиков.
Приведенная формулировка дает основание полагать, что государственным (муниципальным) заказом является обеспечение за счет бюджетных и внебюджетных средств государственных (муниципальных) потребностей в товарах (работах, услугах), а целью размещения государственного (муниципального) заказа выступает удовлетворение нужд Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона государственными заказчиками, муниципальными заказчиками (далее - заказчики) могут выступать соответственно государственные органы (в том числе органы государственной власти), органы управления государственными внебюджетными фондами, органы местного самоуправления, а также бюджетные учреждения, иные получатели средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации или местных бюджетов при размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг за счет бюджетных средств и внебюджетных источников финансирования.
Из приведенной нормы следует вывод о том, что государственными (муниципальными) заказчиками могут являться любые получатели бюджетных средств.
Государственным или муниципальным контрактом в соответствии с ч. 1 ст. 9 Федерального закона признается договор, заключенный заказчиком от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд.
На основании изложенного можно сделать вывод о том, что договор по предоставлению в аренду движимого имущества государственным (муниципальным) заказчикам будет являться предметом регулирования указанного выше Федерального закона при наличии следующих условий:
- если он заключается в интересах Российской Федерации, соответствующего субъекта Российской Федерации либо соответствующего муниципального образования;
- целью его заключения выступает удовлетворение государственных (муниципальных) нужд;
- финансирование указанных потребностей осуществляется за счет средств бюджета Российской Федерации или бюджета субъекта Российской Федерации.
Следовательно, при заключении данного договора должны соблюдаться правила, предусмотренные Федеральным законом от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".

[Nor]

...
Если же государственный заказчик арендует частное имущество, применяются статьи Федерального закона 94-ФЗ.

Разъяснения по данному вопросу даны в письме Минэкономразвития России от 16.01.2012 № ОГ-Д28-80.

Прочитайте письмо внимательно. Там сказано, что заказчик вправе разместить заказ на оказание услуг по аренде недвижимого имущества и в таком случае это должно происходить в форме ОАЭФ.
В том же письме написано, что заказчики не обязаны применять процедуры, предусмотренные 94-ФЗ к аренде недвижимого имущества.

Права для публичных субъектов (в том числе для госзаказчиков) - это же их обязанности (это из курса ТГП).

Что касается логики письма,
1. Аренда - особый вид правоотношений, не являющийся ни поставкой, ни подрядом (и строго говоря это правильно).
2. Поскольку закон 94-ФЗ регулирует лишь подряд и поставку, отношения по аренде им не охватываются (и это тоже строго говоря верно, при буквальном толковании).
А теперь, внимание, фокус.
3. Сдача в аренду недвижимого имущества относится к коду 7010000 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности ОКДП ОК 004-93 услуги связанные с недвижимым имуществом
4. Более того, Правительство РФ, при определении какие закупки должны выносится на электронный аукцион, прямо включило в перечень № 236-р от 27.02.2008 ареду недвижимого имущества и так же данный вид правоотношений (аренду) для целей закона 94-ФЗ отнесла к категории "товаров, работ и услуг".

Таким образом, письма ФАС и Минэкономики РФ, которые выводят ареду из под норм законодательства о закупок, противоречат
1) Закона № 94-ФЗ, выявленному при системном и телеологическом толковании
2) Приказу Госкомстата об утверждении ОК 004-93
3) Распоряжению Правительства РФ (которым не просто теоретический вопрос что же есть аренда: услуга или нет, для целей законодательства о закупках, решен в 2008 году), но прямому установлению выносить подобного рода закупки на электронный аукцион
4) Теперь еще говорят, указанная позиция Адм.Президента + Минэкономики + ФАС, противоречит еще и позиции Верховного Суда РФ.