Наши телефоны
+7 (495) 724-35-52
+7 (800) 250-35-52

Показать контакты

Подача заявки на участие в ОАЭФ на покупку квартиры риэлтором по доверенности от физ. лица

Обсуждение законодательного регулирования и иных вопросов электронных госзакупок

Модераторы: Кирилл Кузнецов, ansov

 
oump-dn
Заказчик
 
Профиль
Сообщений: 53
Зарегистрирован: 05 окт 2011, 10:42
Благодарил (а): 3 раз.
Поблагодарили: 1 раз.

Подача заявки на участие в ОАЭФ на покупку квартиры риэлтором по доверенности от физ. лица

Сообщение oump-dn » 31 мар 2013, 04:03

Коллеги подскажите возможно ли такое?
Вопрос по такой ситуации: объявлен аукцион на покупку квартиры. В требованиях стоит наличие подтверждения права на квартиру. Прислали запрос - хочет участвовать риэлтор имеющий эцп по доверенности от физ лица собственника квартиры.
От юристов два мнения. Я склоняюсь к тому что заявку подавать может только собственник.

Если может риэлтор то кого в качестве продавца мы напишем в контракте?

Исправлен заголовок темы

 
Мария_
 
Профиль
Сообщений: 123
Зарегистрирован: 13 мар 2013, 19:18
Благодарил (а): 1 раз.
Поблагодарили: 4 раз.

Re: Передача полномочий по подаче заявки и участию в аукционе по доверенности

Сообщение Мария_ » 31 мар 2013, 07:04

Смотря что написано в доверенности. В ней доверитель должен передавать полномочия не только участвовать в аукционе, но и полномочия на совершение от имени и в интересах доверителя действия по продаже недвижимости. Все должно быть в строгом соответствии с ГК. Ведь после заключения г/к в эл. форме, вы должны подписать его 3 экз. в письменной форме и сдать в УФРС на регистрацию В соответствии с ГК договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его государственной регистрации. У нас такое было, но только на аук никто не вышел, и мы согласовывали заключение г/к с ед. поставщиком в УФАС. Г/к подписывало физическое лицо (риэлтор) по доверенности от собственника квартиры (тоже физ. лица). Г/к прошел регистрацию в УФРС, после чего мы перечислили деньги на р/с физ. лица (в доверенности было указано, что доверитель поручает ему в т.ч. получить деньги от продажи квартиры).

 
oump-dn
Заказчик
 
Профиль
Сообщений: 53
Зарегистрирован: 05 окт 2011, 10:42
Благодарил (а): 3 раз.
Поблагодарили: 1 раз.

Re: Передача полномочий по подаче заявки и участию в аукционе по доверенности

Сообщение oump-dn » 31 мар 2013, 10:37

Спасибо! Значит все таки можно.
Только регистрация договора купли продажи жилого помещения уже не региструется. Регистрируется переход права собственности.

 
Аватар пользователя
Валентин Кузнецов
Консультант
 
Профиль
Сообщений: 1715
Зарегистрирован: 10 дек 2009, 00:00
Благодарил (а): 15 раз.
Поблагодарили: 166 раз.

Re: Передача полномочий по подаче заявки и участию в аукционе по доверенности

Сообщение Валентин Кузнецов » 31 мар 2013, 13:55

oump-dn писал(а):Если может риэлтор то кого в качестве продавца мы напишем в контракте?
Если в качестве продавца будет выступать риэлтор, то он будет являться и участником ОАЭФ, и стороной контракта.
При этом его отношения с собственником квартиры будут квалифицироваться как договор комиссии (статьи 990-1004 ГК РФ). В таком случае никакая доверенность ему не нужна - он будет действовать от своего имени.

oump-dn писал(а):Значит все таки можно.
Есть основания полагать, что Ваш вывод не базируется на учете всех существенных обстоятельств - как "теоретического" (нормативно-правового), так и практического характера.
Рекомендую почитать данную дискуссию.

oump-dn писал(а):регистрация договора купли продажи жилого помещения уже не региструется. Регистрируется переход права собственности.

Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества.
...
Каждый раздел состоит из трех подразделов.
...
В подраздел II вносятся записи о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимости, а также о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя государственного регистратора и его подпись.
(часть 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (в ред. от 30.12.2012) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")
Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации. Такой номер возникает при приеме документов на государственную регистрацию прав и соответствует входящему номеру принятых на регистрацию документов.
(часть 7 статьи 12 указанного Закона).

Вопрос: какие документы подаются на регистрацию в случае, который описан в первом посте?

 
Мария_
 
Профиль
Сообщений: 123
Зарегистрирован: 13 мар 2013, 19:18
Благодарил (а): 1 раз.
Поблагодарили: 4 раз.

Re: Передача полномочий по подаче заявки и участию в аукционе по доверенности

Сообщение Мария_ » 31 мар 2013, 14:19

На ЭТП должен быть зарегистрирован собственник квартиры. Его может зарегистрировать на ЭТП и риэлтор, действующий от имени собственника по доверенности, в том числе и на аккредитацию на ЭТП. А вот с ЭЦП не знаю. На мой взгляд ЭЦП будет риэлтора, если он будет действовать по доверенности. А не проще ли просто оказать помощь в регистрации на ЭТП самому владельцу квартиры или согласовать закупку в УФАС с ед. поставщиком по результатам несостоявшегося аукциона?

 
Аватар пользователя
Валентин Кузнецов
Консультант
 
Профиль
Сообщений: 1715
Зарегистрирован: 10 дек 2009, 00:00
Благодарил (а): 15 раз.
Поблагодарили: 166 раз.

Re: Передача полномочий по подаче заявки и участию в аукционе по доверенности

Сообщение Валентин Кузнецов » 31 мар 2013, 14:28

Мария_ писал(а):На мой взгляд ЭЦП будет риэлтора, если он будет действовать по доверенности.

А если он будет действовать без доверенности?

 
Мария_
 
Профиль
Сообщений: 123
Зарегистрирован: 13 мар 2013, 19:18
Благодарил (а): 1 раз.
Поблагодарили: 4 раз.

Re: Передача полномочий по подаче заявки и участию в аукционе по доверенности

Сообщение Мария_ » 31 мар 2013, 18:38

Без доверенности он сможет продать, только то, что будет находиться у него в собственности. Продать не собственную квартиру без доверенности у него не будет оснований.
oump-dn писал(а): В требованиях стоит наличие подтверждения права на квартиру.
Опять же склоняюсь к тому, что на ЭТП должен быть зарегистрирован владелец квартиры. И свидетельством о гос. регистрации он подтвердит свое право на нее. А если владельцев несколько? Например, семья, или несколько наследников? Физ. лицу, чтобы продать одну квартиру чере электронный аукцион, нужно заплатить деньги за регистрацию. К тому же, как правило, это люди, которые слыхом не слыхивали ни про 94-фз, ни про электронные аукционы, ни про ЭТП и ЭЦП. Поэтому нам проще было согласовывать заключение таких контрактов с УФАС по результатам несостоявшихся аукционов. Люди больше доверяют подписям на бумажных носителях. Мы так купили 8 квартир. В некоторых квартирах было несколько собственников (например, муж, жена и дочь), а контракт подписывал только один, действующий за себя лично, а также за других членов семьи на основании выданных ими доверенностей. Не знаю, может чисто технически на ЭТП невозможно будет одному физ лицу действовать от имени другого. У нас таких участников не было. А что касается доверенностей, то бывает, что заявки на участие в аукционах подписывает ЭЦП, лицо, уполномоченное осуществлять такие действия на основании доверенности. Например, ген. директор ООО уполномочивает коммерческого директора на подачу заявок, участие в аукционе, подпись г/к и т.п. В таких ситуациях в реестре участников в разделе документы, подтверждающие полномочия лица действовать от мени УРЗа, прикреплена доверенность. Как правило, директор выдает доверенность своему сотруднику. Но теоретически он же может выдать доверенность и не своему сотруднику.

 
Аватар пользователя
Валентин Кузнецов
Консультант
 
Профиль
Сообщений: 1715
Зарегистрирован: 10 дек 2009, 00:00
Благодарил (а): 15 раз.
Поблагодарили: 166 раз.

Re: Передача полномочий по подаче заявки и участию в аукционе по доверенности

Сообщение Валентин Кузнецов » 31 мар 2013, 19:34

Мария_ писал(а):Продать не собственную квартиру без доверенности у него не будет оснований.

У Вас получилась какая-то путаница.
Комиссионер вправе продавать чужую вещь (см. статью 990 ГК РФ). Для этого ему доверенность не требуется, так как он действует от своего имени.

А если речь идет об участии в сделке продажи квартиры лица, действующего на основании доверенности (то есть выступающего не от своего имени), то это означает, что квартиру продает не это лицо, а собственник, так как все права и обязанности по сделке купли-продажи возникают у собственника. Значит, продавцом выступает собственник (действующий через представителя - поверенного).
То есть, лицо, действующее на основании доверенности, выступает в качестве поверенного (см. статьи 971-979 ГК РФ) и действует от имени и за счет собственника. Иногда он называется агентом (но это ничего не меняет - см. ст. 1011 ГК РФ).

Подробнее о сравнении договоров комиссии и поручения, используемых при продаже квартиры, можно прочесть, например, здесь.

Мария_ писал(а):Не знаю, может чисто технически на ЭТП невозможно будет одному физ лицу действовать от имени другого.
Выше был дан совет ознакомиться с дискуссией, в которой затрагивался и этот вопрос тоже.

Мария_ писал(а):Например, ген. директор ООО уполномочивает коммерческого директора на подачу заявок, участие в аукционе, подпись г/к и т.п.
Только не надо забывать, что Вы исходите из того, что упомянутое Вами "ООО" уже аккредитовано на данной ЭТП.
А продавец квартиры, как я понял, не аккредитован. Выдача им доверенности ничего не решает, даже если риэлтор аккредитован на нужной ЭТП, так как риэлтор, действуя от своего имени, будет выступать в качестве участника данного заказа. И чтобы правомерно продать квартиру в рамках данного заказа, он должен иметь договор комиссии с собственником.

 
Аватар пользователя
Андреич
Не определена
 
Профиль
Сообщений: 4103
Зарегистрирован: 31 янв 2008, 00:00
Откуда: Наша Russia
Благодарил (а): 54 раз.
Поблагодарили: 427 раз.

Re: Передача полномочий по подаче заявки и участию в аукционе по доверенности

Сообщение Андреич » 31 мар 2013, 20:34

Господа и дамы!
Почитайте статью 182 Гражданского кодекса и вы поймете, что риэлтор с точки зрения ГК и 94-ФЗ не является представителем физ.лица, так как выступает от своего имени в интересах другого. 94-ФЗ не допускает такой возможности, он допускает участие от своего имени или через своих представителей, которыми риэлторы не являются.

Этот вопрос уже поднимался - viewtopic.php?f=23&t=2008353
„Мое дело — сказать правду, а не заставлять верить в нее“. Ж.Ж.Руссо

 
Аватар пользователя
Сергей Бер
Консультант
 
Профиль
Сообщений: 833
Зарегистрирован: 11 мар 2013, 04:01
Благодарил (а): 6 раз.
Поблагодарили: 106 раз.

Re: Передача полномочий по подаче заявки и участию в аукционе по доверенности

Сообщение Сергей Бер » 01 апр 2013, 00:32

Господа и дамы!

offtopik mode on
Это крайне невежливое обращение, попытка копировать английское "ladies and gentlemen", но неправильная, т.к. "господа" это и мужчины и женщины, а говоря "господа и дамы", оратор произносит примерно следующее: "уважаемые люди и прочие женщины" ;)
offtopik mode off

Так что, господа! :)
У меня вообще вызывает сомнение законность вот этого требования:
oump-dn писал(а):В требованиях стоит наличие подтверждения права на квартиру.

А если оно незаконное, то последующие вопросы и ответы теряют всякий смысл.

Логика рассуждений проста, чтобы вы могли понять её, задам всего три вопроса:
А) выдвигают ли заказчики требование о том, что УРЗ должен быть собственником: бензина, автомобиля, стройматериалов, компьютеров и т.д., и если нет, то почему?
Б) соответствие каким установленным законом требованиям к товару или УРЗ подтверждает свидетельство о праве собственности на квартиру?
В) когда покупателю должны быть переданы документы, подтверждающие права на квартиру?
Бывший КО. В 2014 уволился из УФАС. Подробности тут.

 
Аватар пользователя
Андреич
Не определена
 
Профиль
Сообщений: 4103
Зарегистрирован: 31 янв 2008, 00:00
Откуда: Наша Russia
Благодарил (а): 54 раз.
Поблагодарили: 427 раз.

Re: Передача полномочий по подаче заявки и участию в аукционе по доверенности

Сообщение Андреич » 01 апр 2013, 03:25

Сергей Бер писал(а):Логика рассуждений проста, чтобы вы могли понять её, задам всего три вопроса:
А) выдвигают ли заказчики требование о том, что УРЗ должен быть собственником: бензина, автомобиля, стройматериалов, компьютеров и т.д., и если нет, то почему?

Еще как выдвигаются. Закупается ведь сам товар, а не услуги по его доставке. Почитайте договоры, там везде есть требования:
Поставщик обязуется передать Государственному заказчику продукцию, не обремененную правами третьих лиц.

Но дело ведь в данном случае не в этом. Здесь стоит вопрос может или нет кто-то участвовать за кого-то, но от своего имени.
С точки зрения 94-ФЗ и ГК РФ не может, так как не является представителем.

И еще: торги ведь объявлены на покупку квартиры, а не на оказание риэлторских услуг. Это две большие разницы.
В данном случае вопрос права на квартиру вторичен, здесь встал вопрос права участия за другое лицо.
„Мое дело — сказать правду, а не заставлять верить в нее“. Ж.Ж.Руссо

 
Аватар пользователя
tob
Консультант
 
Профиль
Сообщений: 1273
Зарегистрирован: 14 сен 2009, 23:00
Откуда: Москва
Благодарил (а): 24 раз.
Поблагодарили: 123 раз.

Re: Передача полномочий по подаче заявки и участию в аукционе по доверенности

Сообщение tob » 01 апр 2013, 09:37

Поддержу Валентина Кузнецова.
При этом, ИМХО, у многих происходит путаница...

1. С одной стороны, п. 2 ст. 455 ГК устанавливает, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. При этом данное правило распространяется и на сделки по приобретению недвижимости (см. ПП ВАС № 54).
Вместе с тем (как учил Ульпиан) есть принцип "nemo plus juris", согласно которому никто не может предать другому больше прав чем имеет сам. Следовательно, к моменту передачи вещи (в данном случае - квартиры) продавец должен иметь право собственности на нее.
В рассматриваемом случае УРЗ (риэлтор) выступает не как продавец вещи, которая будет приобретена им в последующем, а как посредник между продавцом и покупателем (т.е. УРЗ в принципе не ставит себе задачу получить квартиру в собственность, а потому продавцом он быть не может).

2. ИМХО, сама по себе схема, при которой УРЗ, заявляясь на торги, не имеет титула собственника предлагаемой в заявке вещи, вполне нормальна. Опять-таки при условии, что в момент передачи этой вещи УРЗ будет иметь право собственности на нее.
В то же время применительно к приобретению квартир, ИМХО, заказчик вправе установить в документации о торгах требование о наличии у УРЗа на момент подачи заявки титула собственника на вещь, которую он предлагает. ИМХО, с точки зрения политики права такой подход вполне логичен. При этом те же суды, покупая себе квартиры поступают сходным образом. (см., напр.:
http://www.bfm.ru/news/150597
http://www.google.ru/url?sa=t&rct=j&q=% ... 2042,d.bGE )

Между тем, ИМХО, если заказчик не установил подобного требования, то он не вправе не пускать в торги УРЗов, не обладающих, на момент подачи заявок, правом собственности на предлагаемые ими квартиры

 
Аватар пользователя
Mihailovich_69
Уполномоченный орган
 
Профиль
Сообщений: 22215
Зарегистрирован: 29 дек 2011, 09:42
Благодарил (а): 103 раз.
Поблагодарили: 1154 раз.

Re: Подача заявки на участие в ОАЭФ на покупку квартиры риэлтором по доверенности от физ. лица

Сообщение Mihailovich_69 » 02 апр 2013, 07:17

А мы квартиры на вторичном рынке покупаем конкурсом 6 лет и не имеем подобных проблем, КО в кусрсе
Тут с первого взгляда всё казалось чистейшею дичью (с) Ф.М. Достоевский.

 
Аватар пользователя
DAL86
 
Профиль
Сообщений: 1386
Зарегистрирован: 26 окт 2010, 23:00
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 26 раз.

Re: Подача заявки на участие в ОАЭФ на покупку квартиры риэлтором по доверенности от физ. лица

Сообщение DAL86 » 02 апр 2013, 08:21

В каком-то решении ВАС недвижимость воОбще не подпадает под 94-ФЗ, т.к. закон о размещении заказов на ПОСТАВКИ.
Если торговать через площадку, можно (при желании) слать лесом любого, кроме собственника разумеется.
ищу работу в Москве

 
Аватар пользователя
Mihailovich_69
Уполномоченный орган
 
Профиль
Сообщений: 22215
Зарегистрирован: 29 дек 2011, 09:42
Благодарил (а): 103 раз.
Поблагодарили: 1154 раз.

Re: Подача заявки на участие в ОАЭФ на покупку квартиры риэлтором по доверенности от физ. лица

Сообщение Mihailovich_69 » 02 апр 2013, 08:25

постановление президиума ВАС РФ 25.09.2012 № 5128/12 - шедевр!
Тут с первого взгляда всё казалось чистейшею дичью (с) Ф.М. Достоевский.

 
Аватар пользователя
Mihailovich_69
Уполномоченный орган
 
Профиль
Сообщений: 22215
Зарегистрирован: 29 дек 2011, 09:42
Благодарил (а): 103 раз.
Поблагодарили: 1154 раз.

Re: Подача заявки на участие в ОАЭФ на покупку квартиры риэлтором по доверенности от физ. лица

Сообщение Mihailovich_69 » 02 апр 2013, 08:33

На нас в конце года накатала жалобу общественная организация типа Навального (только прокремлевская) на аукцион по покупке квартир на первичке (по сути мы покупали новый дом). УФАС заблокировал кабинет заказчика и деньги областной целевой программы (в т.ч. федеральные) зависли в конце декабря! Заказчик наплевал на электронный аукцион, подписал контракт на бумаге и прикрываясь этим постановлением сдал на гос. регистрацию.
Тут с первого взгляда всё казалось чистейшею дичью (с) Ф.М. Достоевский.

 
Аватар пользователя
DAL86
 
Профиль
Сообщений: 1386
Зарегистрирован: 26 окт 2010, 23:00
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 26 раз.

Re: Подача заявки на участие в ОАЭФ на покупку квартиры риэлтором по доверенности от физ. лица

Сообщение DAL86 » 02 апр 2013, 09:30

В ФКС этот баг пофиксили :)
ищу работу в Москве

 
Аватар пользователя
Mihailovich_69
Уполномоченный орган
 
Профиль
Сообщений: 22215
Зарегистрирован: 29 дек 2011, 09:42
Благодарил (а): 103 раз.
Поблагодарили: 1154 раз.

Re: Подача заявки на участие в ОАЭФ на покупку квартиры риэлтором по доверенности от физ. лица

Сообщение Mihailovich_69 » 02 апр 2013, 09:34

видал
Тут с первого взгляда всё казалось чистейшею дичью (с) Ф.М. Достоевский.


Вернуться в Законодательство и общие вопросы электронных закупок

Кто сейчас на форуме

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 1

,,